Перед покупкой квартиры внимания требует не только цена и свежий ремонт. Куда важнее юридическая история жилья: кто собственник, нет ли на квартире долгов, арестов или чужих прав. Ошибка на этом этапе способна обернуться судами и потерей денег уже после сделки.
Основную информацию об объекте недвижимости покупатель может проверить сам – через официальные сервисы и документы. Главный источник здесь один: Единый государственный реестр недвижимости, сокращенно ЕГРН.
Где посмотреть информацию об объекте недвижимости
Чтобы проверить объект недвижимости, достаточно нескольких официальных источников. Вот основные.
Росреестр. На сайте ведомства и на публичной кадастровой карте открыта справочная информация: адрес, площадь, кадастровый номер и кадастровая стоимость, а также отметка о зарегистрированных ограничениях. Этого хватает для первого знакомства с объектом.
Выписка из ЕГРН. Основной документ для серьезной проверки. В ней собраны сведения об объекте недвижимости: характеристики, зарегистрированные права, обременения и другие данные реестра. Заказать выписку можно на Госуслугах, в МФЦ или на сайте Росреестра.
Документы продавца. Договор, по которому он сам получил квартиру, свидетельство или выписку о праве. Данные в них должны совпадать с тем, что показывает реестр.
Отдельный вопрос – где посмотреть информацию о квартире бесплатно. Часть справочных данных в сервисах Росреестра открыта без оплаты, а собственник может заказать онлайн-выписку о своей недвижимости через Госуслуги за несколько минут. Для покупателя выписка платная: ее стоимость зависит от вида и меняется по тарифу Росреестра, поэтому актуальную сумму лучше смотреть прямо на Госуслугах или сайте ведомства перед заказом.
Какие данные нужно проверить перед покупкой квартиры
По документам квартиру проверяют по трем направлениям.
Адрес и характеристики. Сверьте адрес, площадь, планировку, этаж, назначение помещения и кадастровый номер. Все это должно совпадать с объявлением и договором.
Право собственности. Проверьте, кто владелец, один он или собственников несколько, и совпадают ли данные с личностью продавца. С марта 2023 года тут есть нюанс: персональные данные собственника в выписке для посторонних скрыты. Чтобы их увидеть, продавец подает заявление о раскрытии – и через три рабочих дня фамилия появляется в выписке – либо передает документ сам. Отказ раскрыть данные по собственной квартире – повод насторожиться.
Ограничения и обременения. Здесь кроется большинство рисков. В выписке видно:
-
ипотеку и залог;
-
арест;
-
запрет на регистрационные действия;
-
аренду и другие ограничения.
Если такие записи есть, сделку проводят только после того, как их снимут.
Как узнать историю объекта недвижимости
Одних характеристик мало – полезно понять, как квартира переходила из рук в руки. Для этого берут отдельную выписку из ЕГРН о переходе прав.
Из нее видно, когда менялись владельцы, сколько было сделок и на каком основании квартира доставалась новому собственнику. Частая смена хозяев сама по себе проблемой не считается, но повод проверить объект тщательнее и выяснить причины.
Как проверить квартиру по кадастровому номеру
Кадастровый номер – это уникальный код объекта, который не повторяется и не меняется со временем. По нему квартиру легко найти в официальных сервисах.
Введите номер на публичной кадастровой карте Росреестра или в справочном сервисе – и увидите характеристики объекта, кадастровую стоимость и отметки о зарегистрированных ограничениях. Для полной картины эти данные дополняют выпиской из ЕГРН.
Какие документы проверить у продавца
Помимо реестра, стоит посмотреть бумаги самого продавца:
-
паспорт;
-
свежую выписку из ЕГРН;
-
документ-основание: договор купли-продажи, дарения или наследования;
-
согласие супруга, если квартиру покупали в браке;
-
документы по ипотеке или другим обременениям, если они есть.
Данные во всех документах должны совпадать между собой и со сведениями из реестра.
Почему важно проверять информацию об объекте заранее
Проверка недвижимости перед покупкой занимает пару дней, а сэкономить способна месяцы разбирательств. Что она дает:
-
покажет ограничения и обременения до того, как вы внесете деньги;
-
подтвердит, что продавец вправе распоряжаться квартирой;
-
убережет от объекта с чужими долгами или спорами;
-
поможет заранее понять, как пройдет оформление.
Разобраться со всем этим до сделки спокойнее и дешевле, чем потом оспаривать ее в суде.
Частые ошибки покупателей
Покупатели нередко теряют деньги из-за простых промахов:
-
верят только объявлению и словам продавца;
-
не заказывают выписку из ЕГРН;
-
смотрят старые документы вместо актуальных данных реестра;
-
закрывают глаза на обременения;
-
не сверяют кадастровый номер и характеристики объекта.
Любой из этих пунктов способен превратить выгодную на вид покупку в долгую проблему.
